СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ / газета "Совет директоров", выпуск №14, от 9 апреля 2012 года

В процессе предпринимательской деятельности бизнесменам иногда приходится иметь дело с таким юридическим лицом, как товарищество собственников жилья. Споры, возникающие между ТСЖ и предпринимателями, находятся в ведомстве Арбитражного суда. «Совет директоров» расспросил заместителя председателя суда, председателя гражданско-правовой коллегии Валентину Калинину о том, какие споры могут возникнуть между предпринимателями и ТСЖ.

— Валентина Алексеевна, бизнес часто контактирует с ТСЖ: это и аренда, и покупка помещений в домах, и установка на фасадах и крышах рекламных конструкций, и совместная эксплуатация мест общего пользования. Наверняка бывают и споры. А, учитывая, что ТСЖ — тоже юридическое лицо, то решаются эти споры в арбитражном суде.

— Нужно начать с того, что такое товарищество собственников жилья, какими нормативными актами регулируется порядок его создания, деятельности и прекращения. Основным документом, регулирующим все эти вопросы, является Жилищный кодекс РФ, где разделы с VI по VIII посвящены именно ТСЖ. В соответствии со статьёй 135 ЖК РФ, «…товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме». В ТСЖ могут объединяться также жители нескольких домов.  

Арбитражный суд рассматривает не все споры, касающиеся деятельности ТСЖ. Вопросы создания и ликвидации ТСЖ и споры по ним подведомственны судам общей юрисдикции, как и споры между собственниками, касающиеся оспаривания решений общих собраний ТСЖ, избрания правления и по другим вопросам, возникающим между ТСЖ и его участниками.

В арбитражном суде рассматриваются споры между ТСЖ как юридическим лицом и другими юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в сфере экономической деятельности.  Товарищество собственников жилья являясь некоммерческой организацией, тем не менее в той или иной степени сталкиваются с проблемами экономического характера. В частности, возникают споры, связанные с ненадлежащим исполнением договоров энергоснабжения, аренды, оказания услуг, подряда и других, а также по вопросам землепользования.

— Каковы наиболее частые предметы таких споров?

— Часто в указанных выше спорах ТСЖ выступает в роли истца и инициирует производство в суде. Это, как я уже сказала, споры связанные с ненадлежащим исполнением договоров. Бывают споры с застройщиком, связанные с некачественным выполнением строительных работ. Например, вводится в эксплуатацию новый дом, жильцы создают товарищество собственников жилья для управления домом и в течение гарантийного срока выявляется некачественное выполнение работ при монтаже кровли (например, протекание крыши), некачественное выполнение штукатурных работ или работ по заделке температурных швов. Вопросы по устранению этих недостатков решаются с застройщиком или подрядчиком. Обращаются иногда товарищества собственников жилья с исками к застройщику об обязании передать проектную, разрешительную и исполнительную документацию на введенный в эксплуатацию жилой дом, которая необходима для эксплуатации дома. В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, после окончания строительства объекта капитального строительства лицо, осуществляющее строительство (Застройщик), обязано передать ТСЖ под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, иную документацию, необходимую для эксплуатации такого объекта. Споры, связанные с истребованием указанных выше документов, возникают по различным причинам. Однако такие споры в арбитражном суде рассматриваются достаточно редко.

— Что может предпринять ТСЖ, если собственник в многоквартирном доме не исполняет свои обязанности?

— Жилищный кодекс РФ подробно регулирует деятельность ТСЖ и обязанности всех собственников, которые помимо уплаты коммунальных платежей должны участвовать в общих расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В содержании общего имущества жилого дома должны участвовать все участники ТСЖ и все собственники помещений, расположенных в данном доме, не являющиеся членами товарищества. Если указанные лица не выполняют свои обязанности, статья 137 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает, что в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

— Рассматривает ли Арбитражный суд Рязанской области споры, связанные с формированием земельного участка вокруг многоквартирного дома?

— Такие споры тоже немногочисленны. Иногда они возникают с муниципальными органами, иногда с другими собственниками нежилых помещений в доме или во встроенных и пристроенных помещениях. Вопросы разные. С муниципальными органами чаще всего возникают споры по поводу определения границ земельного участка, на котором расположен жилой дом. Причина споров в том, что Рязань активно застраивается, и к жилым домам пристраивают всевозможные дополнительные помещения под какие-либо объекты социально-культурного и бытового назначения. И если планируется строительство на территории, которая занята жилым домом и необходима для его эксплуатации, товарищество  собственников жилья обращается в суд с иском к муниципальному органу о признании незаконным ненормативного акта о предоставлении части спорного земельного участка третьему лицу.

— По какой причине могут возникнуть споры между ТСЖ и организациями, размещающими на доме рекламные конструкции?

— Поскольку размещение рекламы на доме возможно только с разрешения собственников — членов ТСЖ, то споры могут возникать в случае, если это сделано без их согласия, либо когда рекламная конструкция не демонтируется после истечения срока аренды. В этом случае рекламодателя могут обязать демонтировать конструкцию. В Арбитражном суде Рязанской области рассматривался такой спор.

— Возникают ли споры между ТСЖ?

— Такие споры крайне редки, и основная их причина — землепользование. Чаще возникают споры между ТСЖ и собственниками встроено-пристроенных нежилых помещений. В арбитражном суде в 2011 году рассматривался такой спор, связанный с устранением препятствий в пользовании общим имуществом. Суть спора была в  том, что ТСЖ поставило шлагбаум на въезде в придомовую территорию. А в подвале и на первом этаже дома размещался магазин и его владелец был против установки шлагбаума, поскольку он затруднял подъезд машин с товаром, и автомобилей покупателей. Собственник нежилого помещения обратился в суд с иском к ТСЖ и просил суд обязать ТСЖ демонтировать шлагбаум. Как правило, по таким делам для разрешения спора требуется проведение судебной экспертизы.

В практике арбитражного суда встречались дела по спорам ТСЖ к собственникам нежилых помещений, связанные с расходами по содержанию общего имущества, например расходами по оплате услуг по уборке придомовой территории, вывозу мусора, ремонту кровли. Арбитражный суд рассматривает такие споры в случае, если владельцами таких нежилых помещений являются индивидуальные предприниматели либо юридические лица.

— Какие наиболее интересные дела рассматривались арбитражным судом по данной категории?

— Достаточно интересным было дело по спору, связанному с установкой шлагбаума, о котором уже упоминалось выше. Не менее интересным был спор с организацией по установке телекоммуникационных сетей, которая проводила в доме работы, связанные с подключением кабельного телевидения и интернета. Часть работ проводилась на кровле жилого дома. После проведения работ, товарищество, обнаружив повреждения кровли, обратилось в арбитражный суд с иском к данной организации о взыскании убытков, причиненных в результате повреждения кровли жилого дома. В подтверждении своих требований ТСЖ был представлен акт инспекционной проверки, в котором указано, что повреждения крыши дома возникли после проведения работ по подключению кабельного телевидения и интернета. В итоге организацию, проводившую работы, суд обязал возместить ТСЖ убытки.

Но, надо сказать, что каждый спор интересен по-своему и все дела данной категории неординарные, потому что за каждой историей стоят конкретные люди. И всё-таки не могу сказать, что дела с участием ТСЖ — распространённая категория споров, рассматриваемая арбитражным судом. Возможно, это связано с тем, что значительная часть споров, возникающих в деятельности  ТСЖ, в том числе по вопросам создания, управления, ликвидации, относится к подведомственности судов общей юрисдикции, а арбитражные суды рассматривают лишь дела по спорам, связанным с экономической деятельностью данных товариществ. 

Опубликовано: 09.04.2012 19:35 Обновлено: 12.05.2023 19:58